也正是在这一背景下，中山启动了全市范围的低效工业园改造升级。也正是在对产业发展的极度渴求中，小榄镇与翠亨新区成为2022年中山“工改”拆除整理面积最大的两个镇街。
从中山的打法来看，尽管在深中通道建成通车、联动珠江口东西两岸融合发展的任务艰巨，解决问题的迫切性比任何时刻都要强烈，但基于近年来受疫情和全球经济环境影响，中山选择了一个更接地气、更具有实操性的策略：有序腾挪、按需“工改”。
根据公开报道，中山“工改”全面启动之后，便明确“要妥善腾挪安置好园区优质企业”的基调，鼓励企业在腾挪过程中实施数字化智能化转型。
图片
这是对城市产业战略定位的一次引导和选择。在全面启动低效工业园改造之前，小榄永宁社区的座谈会已经预判了下一步的趋势，并且作了充足打算：“‘工改’的上半场，租赁厂房将呈现‘供不应求’的局面，如果我们能用最短时间完成2至3个100亩以上连片工业园区的改造，就能抢得主动性，满足“工改”腾挪安置企业的租赁需求。”
小榄永宁是广东首批“亿元村”的代表，也是中山村镇工业区的缩影。1980年以后，永宁大规模办厂，到1993年工农业超10亿元，1997年产值达到20亿元。由于发展较早，永宁社区集体经济高度发达，企业发展空间问题也相对突出。永宁社区党委委员胡培森介绍，社区的“工改”项目建成后，将作为腾挪园区主要引入优质的印刷包装企业，引导产业集聚，推动印刷业绿色化、数字化、智能化、融合发展，预计年租金收入将达3600多万元。
永宁社区规划早、动工早、建成早的华中路“工改”项目示范区，成了不少企业搬迁腾挪的优质选项，为永宁工业大道工改项目的企业腾挪搬迁工作起到了关键作用。
图片
2022年，中山腾挪园规划建设总面积超2300亩，建成超110个腾挪安置载体，安置优质企业超400家，发放腾挪安置补贴超1300万元。由于“动得早”，也“招得好”，华中路“工改”项目已经建成并招引企业入驻的项目每年将为社区带来1600多万元的租金收益，是原来的5倍。2022年，永宁社区集体物业收入达到3.23亿元，同比增长1.5%。
2023年4月底，永宁工业大道“工改”项目B地块正审议计划引入相关意向企业主体，打造五金行业龙头企业。在通过“工改”引进了近十年来首宗超10亿投资制造业项目之后，小榄镇计划在今年整理可供出让的工业用地超500亩。
借由“工改”，一个个传统工业重镇正重获新生。
升、降与博弈
园区改造后谁在获益？
小榄永宁社区低效工业园改造后，容积率约3.0的7层高标准厂房的平均租金反而低至约15.5元/平方米/月。
在低效工业园改造升级这波浪潮中，成本与收益成为村集体、企业等产权人最关心的问题之一：园区“翻新”后，场地租金跟着涨了吗？
这笔账，中山市庆乙金属制品有限公司总经理庞秋怡算得很清楚：
在参与“工改”搬迁腾挪前，其企业租用的锌铁棚厂房的租金约为14至15元/平方米/月。搬迁至全新的腾挪园区后，企业在迎来产能提升的同时，租金也降低至13元/平方米/月，庞秋怡感慨：“这非常划得来。”
另一个值得关注的情况是，从企业反馈的情况来看，让租金成本增加的工业“二房东”现象，得到了遏制。
据媒体报道，自2018年下半年以来，当地厂房租期届满的部分企业被房东涨租四成以上，犹豫之际厂房就被“二房东”抢走；一些空置厂房乃至在建厂房多被“二房东”抢租，随后高价转租给工厂。
其中，沿105国道的中山北部镇街一带，“家电产业黄金走廊”云集了数百个品种的配件厂商，产业链条完整，但绝大多数企业没有自己的厂房，不得不承受厂租大涨带来的沉重负担。为降低企业生产经营负担，进一步优化营商环境，中山市市场监管局曾组织专项行动，开展规范“二房东”转供电、供水收费工作，严厉查处不执行政府定价的违法行为。
“我们一直都严格遏制‘二房东’。”小榄镇永宁社区“工改”项目工作人员黄杰华表示，项目不仅按照产值、税收等基本要求遴选企业，还在签约协议中明确规定了企业不允许转租厂房。在租金方面，黄杰华透露，该项目在改造前，遍布锌铁棚厂房的地块的容积率仅约0.7，租金约17元/平方米/月；改造后，容积率约3.0的7层高标准厂房的平均租金反而低至约15.5元/平方米/月。另一方面，由于建筑面积翻了4倍，村集体的租金收入也预计增加至3600多万元。
在中山“工改”体系的设计中，不仅有针对低效工业用地的升级计划，也拿出了对历史遗留问题的解决方案。
因历史原因造成的用地手续不全问题，也长期困扰着一些长期扎根中山的本土企业——用地无法报建、转让、抵押、融资，企业发展受到限制，莎丽科技股份有限公司就曾遇到过类似情况。近期，借助“工改”新政，困扰了该企业20年的问题得到了解决：在确认新建建筑面积达到地块可建建筑面积50%以上之后，这个“工改工”局部改造项目帮助企业顺利拿到了不动产权证书。
“围绕片区家电产业发展定位，大岑项目主要计划招引家电企业。”对于中山市黄圃镇工改办综合协调组组长吴一民来说，除了升级厂房和解决历史问题，当地有一笔更大的账本。
图片
中山市十大主题产业园之一——中山智能家电产业园（大岑片区），坐落在中山北部的黄圃镇。对于长久以来连片土地稀缺的中山来说，毗邻家电强镇南头和东凤的大岑，成了中山打造智能家电产业集群的突破口之一。
这样的连片规划思路，与中山市提出的新时代“十大舰队”正吻合。
过去，土地碎片化致使中山产业生态分布零散、产业缺乏巨头企业，过载的空间难以再容纳新的业态。在制造业当家“大产业、大平台、大项目、大企业、大环境”的要求下，大空间成为中山“新十大舰队”不可或缺的产业基底。
算到最后，中山“工改”账本，最终指向的是城市能级提升的账本。在大湾区竞合趋势不断强化背景下，如何承接大桥时代的“东岸流量”，这座城市必须提前布局。
